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Die Immobilie im Erbfall ist grundsätzlich steuerfrei, wenn …

Die eigengenutzte Immobilie löst nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG im Erbfall keine Steuer aus, sofern der Erblasser bis zu seinem Tode die Immobilie selbst genutzt hat und der überlebende Ehegatte selbst in der Immobilie wohnen bleibt – zumindest für einen Zeitraum von 10 Jahren. Die Größe der Immobilie spielt dabei keine Rolle. Nur wenn die Kinder des Erblassers die Immobilie erben und diese selbst bewohnen, gibt es eine Begrenzung von 200 qm, die erbschaftssteuerfrei sind. Ist die zu vererbende Immobilie größer als 200 qm, ist der übersteigende Teil ggf. mit einer Erbschaftssteuer belastet, sofern die Freibeträge überschritten sind.

Wie ist das aber bei einer geerbten Immobilie, bei der der überlebende Ehegatte unentgeltlich die selbst geerbten Anteile an Eigentum an die eigenen Kinder überträgt und die Immobilie aufgrund eines lebenslangen Wohnrechtes (Nießbrauchs) weiterhin selbst nutzt?

Vorsicht – Falle …

In diesem Falle muss man ggf. mit Post vom Finanzamt rechnen, das vom überlebenden Ehegatten nun Erbschaftsteuer einfordert, sofern auch hier die Steuerfreibeträge überschritten sind.

Der Grund: Neben der Eigennutzung der Immobilie stellen auch weiterhin die Eigentumsrechte eine wichtige Voraussetzung für die Steuerbefreiung dar. Die Begründung dafür ist, dass der Gesetzgeber den familiären Lebensraum schützen und die Bildung von Wohneigentum durch Familie fördern will. Zusätzlich sollen Immobiliengeschäfte mit Immobilien verhindert werden, die steuerfrei vererbt wurden.

Fazit:

Bei solchen wichtigen Entscheidungen sollten Sie im Rahmen der privaten Finanz- oder Ruhestandsplanung zwingend fachliche Unterstützung heranziehen. Gehen Sie zu einem Steuerberater, der sie in diesen Dingen umfassend beraten kann, damit sich nicht aus einem augenscheinlich guten Ansinnen später unliebsame Überraschungen ergeben.

Quelle: BFH - Urt. v. 11.07.2019, Az. II R 38/16